Vaak wordt gezegd dat de huizenprijzen in Nederland vóór 2008 veel te hard zijn gestegen en dat de huizenprijzen daarom nu nog steeds te hoog zijn. Echter, de stijging van de huizenprijzen is in het verleden soms schromelijk overdreven.
Vooral De Telegraaf en nu.nl waren daar goed in. Tussen 1995 en 2008 waren de huizenprijzen maar liefst 250% gestegen! Schande, het had nooit zover mogen komen. Diverse media namen deze berichtgeving over.
Opvallend weinig commentatoren vroegen zich af of dit echt waar was en waarom in deze berichtgeving precies was gekozen voor de periode 1995-2008.
In de bewering dat de huizenprijzen van 1995-2008 maar liefst 250% zijn gestegen blijkt echter een stevige rekenfout te zitten. Volgens de NVM kostte de gemiddelde Nederlandse woning in 1995 circa 100.000 Euro. In 2008 was dat rond de 250.000 Euro. Een stijging van 100.000 naar 250.000 is niet een stijging van 250% maar een stijging van 150%. Dat is dus aanzienlijk minder dan werd gesuggereerd.
En waarom werd gekozen voor de periode 1995-2008? Wel, dat is precies de periode waarin de huizenprijzen in een relatief korte tijd het hardst zijn gestegen. Vrijwel iedere andere periode levert een genuanceerder beeld op.
Laat ik eens een andere, en zelfs veel langere periode pakken. Zo was de gemiddelde prijs van een Nederlandse woning in 1978 (volgens de NVM, op de piek van markt) circa 86.000 Euro. Anno 2013 kostte een gemiddelde Nederlandse koopwoning circa 205.000 Euro (voorlopig dieptepunt). Daarmee zijn de huizenprijzen in die periode van 35 jaar ‘slechts’ 138% gestegen.
Dat betekent dat gedurende die periode van 35 jaar de huizenprijzen slechts een schamele 2,5% per jaar zijn gestegen. Dat is nog maar net in de pas met de jaarlijkse inflatie.
Het Nationaal Inkomen (de optelsom van alle inkomens van alle Nederlanders) is in die periode van 35 jaar echter meer dan 325 procent gestegen! Zie hiervoor de gegevens van het CBS.
Wie de cijfers van het IMF narekent komt op een stijging van het nationaal inkomen in Nederland van circa 300%
Kortom, de huizenprijzen zijn in een periode van 35 jaar enorm achtergebleven bij de stijging van de inkomens. Zelfs wanneer gerekend wordt vanaf het dieptepunt van de woningmarkt in 1982 blijkt dat de inkomens in 30 jaar tijd harder zijn gestegen dan de huizenprijzen.
Maar dat soort signalen wilde niemand de laatste jaren nog horen. De overheid en media hadden ons getraind in geloven dat de Nederlandse huizenprijzen veel te hoog waren. Onze overheid wilde namelijk dat de huizenprijzen daalden. Want daardoor hoeft de overheid op termijn miljarden minder aan hypotheekrenteaftrek te betalen. Een luidruchtige club boe-roepers die tot nu toe steeds geen koopwoning heeft bemachtigd vulde de roep om dalende huizenprijzen aan. Vanaf 2008 leek de kredietcrisis al deze partijen op hun wenken te bedienen. Maar dat bleek uiteraard een teleurstelling. Want de huizenprijzen daalden, maar door de stijgende werkloosheid en strengere hypotheekregels hadden weinig Nederlandse daar plezier van.
(1001 views)