Update 21 juli 2020: Dit artikel is geschreven in 2012. Op dat moment verkeerde de Nederlandse woningmarkt in zwaar weer. De verkoopprijs van een gemiddelde koopwoning was op het moment van het schrijven van dit artikel gezakt naar € 216.000. In 2013 zakte de gemiddelde woningprijs zelfs naar € 206.000. Op het Internet ontstond een tweespalt tussen enerzijds doemdenkers die verkondigden dat de woningmarkt nog veel verder zou instorten en anderzijds proponenten van het idee dat de huizenprijzen weer zouden gaan stijgen. Ik behoorde tot de laatste categorie, zo blijkt uit de vele artikelen die ik in die tijd schreef. Inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs van een Nederlandse woning anno 2020 gestegen tot € 330.000. Dat is in 7 jaar tijd een stijging van 60% ten opzichte van het dieptepunt in 2013. Inmiddels verkeert Nederland en zelfs de hele wereld in een zeer ernstige pandemie die onze economieën vernietigt. Wat voor gevolgen zal dat hebben voor de woningmarkt? Het wordt tijd dat ik nieuwe artikelen ga schrijven over dit onderwerp. Voor nu nodig ik u uit om terug te lezen hoe ik in 2012 aankeek tegen een toen ingestorte woningmarkt…
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Sinds enkele jaren gaat het niet goed met de huizenprijzen. De gemiddelde prijs van een huis is de afgelopen 4 jaar gezakt van € 261.948 naar € 216.721. Kortom, de huizenprijzen zijn 17% gedaald. Of nog erger: de gemiddelde woningbezitter is de afgelopen 4 jaar maar liefst € 45.000 armer geworden.
Hoewel dat cijfer niet te letterlijk moet worden genomen, want er zitten nogal wat haken en ogen aan zo’n gemiddelde, kan redelijk veilig worden geconstateerd dat de meeste Nederlandse huizenprijzen de afgelopen jaren stevig zijn gedaald.
Dat is weliswaar sneu voor huizenbezitters, maar goed nieuws voor mensen die nu graag een huis willen kopen. Althans, dat zou je denken. Maar ook dat ligt niet zo simpel.
Want degenen die jaren hebben geklaagd dat de huizenprijzen omlaag moesten (want dan werden koopwoningen tenminste weer betaalbaar), ontdekken nu dat een woning een heel bijzonder object is waarvan de prijs zich niet gedraagt zoals die van een spijkerbroek.
De meeste mensen willen zo graag een eigen huis hebben, en in verhouding tot die vraag zijn er zo weinig beschikbare goede woningen op de gewenste plekken, dat de prijs van huizen in een land als Nederland vrijwel alleen maar kan dalen als een heleboel mensen geen huis meer kunnen kopen.
Pas als de vraag naar koopwoningen inzakt, bijvoorbeeld omdat de werkloosheid sterk is opgelopen of omdat de banken minder of minder hoge hypotheken verstrekken, gaat de prijs omlaag. Precies wat er nu aan de hand is.
Dus gefeliciteerd, klagers. De huizenprijzen zijn eindelijk flink aan het dalen. Maar niemand heeft er wat aan. Tenzij u een paar ton op de bank heeft staan.
Waren die huizenprijzen in Nederland nu echt zo vreselijk hoog?
Ik heb altijd bepleit, en bepleit nog steeds, dat de prijzen van woningen in Nederland niet zo buitenproportioneel waren als veel mensen denken.
Vaak wordt de vergelijking gemaakt met Duitsland. Want daar zijn de huizenprijzen veel lager.
Maar daar is echter een groot aantal logische redenen voor. Ik noem er 6.
1) Nederlanders zijn aanzienlijk rijker dan Duitsers.
Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt in Nederland op ruim $ 50.000 per jaar.
De gemiddelde Duitser moet het met minder dan $ 44.000 stellen. Zie de cijfers over het inkomen per hoofd van de bevolking. Kortom, huizen zijn in Nederland duurder dan in Duitsland, maar we kunnen het ook beter betalen.
2) Duitsland is, en dat betreur ik ten zeerste, een ‘krimpnatie’.
Het aantal inwoners van Duitsland daalt al een aantal jaren en die krimp zet steeds krachtiger door.
Zie de lijst van landen gerangschikt naar groei/krimp van de bevolking.
Dit zal op termijn, ook voor Nederland, allerlei negatieve economische gevolgen hebben. Maar dat is een ander hoofdstuk. Die bevolkingskrimp heeft er jaren lang voor gezorgd dat de prijzen van Duitse huizen relatief laag bleven. In Nederland groeit de bevolking nog steeds. Zolang dat het geval is worden woningen in Nederland schaarser en dat houdt de prijzen relatief hoog.
3) Duitsland is veel minder dicht bevolkt dan Nederland.
Op het Nederlandse landopppervlak wonen gemiddeld 496 mensen per vierkante kilometer.
In Duitsland wonen slechts 229 inwoners op een vierkante kilometer land.
Zie de lijst van landen gerangschikt naar bevolkingsdichtheid.
Grond is in Duitsland dus veel minder schaars, logisch dat woningen er goedkoper zijn.
4) Grond in Nederland is voor een niet onbelangrijk deel ingepolderd.
Grote delen van Zeeland, Zuid-Holland en Noord-Holland moeten permanent bemalen worden, anders krijgen wij natte voeten.
Nederlandse grond is daardoor relatief duur, en dat werkt door in de woningprijzen.
5) De kwaliteit van de Duitse woningvoorraad is niet zo hoog als de Nederlandse.
In Duitsland is een veel groter deel van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1946-1970.
Zie Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties – Housing Statistics in the European Union. Veel woningen uit die periode zijn relatief klein, minder goed gebouwd, slecht geïsoleerd en dus minder waard.
6) Nederland kent aanzienlijk meer eengzinswoningen dan Duitsland.
De gemiddelde Duitser woont veel vaker in een appartement dan de gemiddelde Nederlander.
Zie Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties – Housing Statistics in the European Union. En flatjes zijn nu eenmaal goedkoper dan een huisje van onder tot boven met een tuintje voor en achter.
Kortom, er zijn een heleboel logische redenen waarom Nederlandse huizen duurder zijn dan Duitse huizen, anders dan kunstmatige prijsopdrijving door de hypotheekrente-aftrek.
Dan is er nog iets dat wij vaak over het hoofd zien.
Vaak hoor je dat je net over de Duitse grens voor 2 ton een vrijstaande woning kunt kopen.
Ja, natuurlijk zijn woningen direct over de Duitse grens goedkoop!
Wat wij zien als geinige Duitse stadjes voor leuke dagtochtjes, lekker dichtbij en toch in het buitenland (denk aan plekken zoals Gronau, Nordhorn en Bocholt), zien de Duitsers als een weinig populaire periferie. Ver weg van de plekken die er echt toe doen (Berlijn, Hamburg, München, Franfurt, Keulen, Düsseldorf, enzovoort). Het zijn voor de Duitsers de minder ontwikkelde buitengebieden waar zij zelfs relatief vaak hun kerncentrales hebben gebouwd. Logisch dus dat je daar voor een zacht prijsje een huis heb met een tuin rondom koopt!
Kortom, het valt en viel wel mee met die huizenprijzen in Nederland.
Inderdaad, Nederlandse huizen zijn duur, maar dat is best logisch!
(4658 views)