Vandaag had ik het genoegen om een lekker rondje te ‘Urbexen’ in Limburg. Voor wie denkt “Waar heeft die gast het over?”: Urbex staat voor ‘Urban Exploring’. Over het algemeen wordt daar onder verstaan het opsporen, betreden, verkennen, bestuderen, vastleggen (met video en foto) en publiceren van leegstaande gebouwen.
Nederland is bepaald geen mekka voor Urbex. Leegstaande gebouwen zijn er nauwelijks te vinden in vergelijking met veel omringende landen. Nederland is rijk en dichtbevolkt waardoor grond en gebouwen op de meeste plekken schaars en waardevol zijn. Daardoor zijn in Nederland de meeste gebouwen permanent in gebruik. In principe is dat erg goed, want daarmee voorkomen we neerwaartse spiralen die in veel stedelijke gebieden in landen om ons heen wel voorkomen. De keerzijde is dat grond en gebouwen in Nederland zo schaars zijn dat vooral woningen vaak erg duur zijn.
Sociaal-economisch gezien is een klein percentage tijdelijke leegstand van bijvoorbeeld woningen, kantoren en winkels (vaak ‘frictie’ leegstand genoemd) eigenlijk een soort smeerolie die evenwicht kan brengen op de markt van onroerend goed. Kortstondige leegstand maakt dat startende ondernemers en woningkopers enige keuze hebben en niet gelijk de hoofdprijs hoeven te betalen op het moment in hun loopbaan dat zij daar het minste geld voor hebben.
In de periode 2012-2021 is dat evenwicht in grote delen van Nederland echter stapsgewijs verdwenen. Leegstand van kantoren en winkels nam enkele jaren na de Kredietcrisis van 2008 zienderogen af, leegstand van woningen bestaat anno 2021 vrijwel niet meer. Starters op de woningmarkt zitten met de handen in de haren en betalen de hoofdprijs. En dat is in het gunstige geval dat zij een woning kunnen bemachtigen. Hoe deze situatie zich gaat ontwikkelen in een post-corona-tijdperk, of erger nog, een permanent corona-tijdperk, is nu nog niet te zeggen.
Een precies tegenovergesteld scenario, namelijk een situatie van permanente leegstand van kantoren, woningen, winkels, scholen, kerken, ziekenhuizen, enzovoort, doet zich voor op vele plekken in bijvoorbeeld Duitsland, België, Frankrijk en Polen. Er zijn vele oorzaken die daartoe geleid hebben waarbij de Tweede Wereldoorlog, de Koude Oorlog, de val van het communisme, de de-industrialisatie van Europa, de Kredietcrisis en diverse al dan niet met de voorgaande punten samenhangende economische crises, de belangrijkste factoren zijn. Denkbaar is dat de huidige coronacrisis een nieuwe aanjager zal zijn voor leegstand en stedelijk verval. De eerste signalen daarvoor zijn reeds zichtbaar.
In landen zoals Duitsland, België, Frankrijk en Polen staan soms complete dorpen. bedrijventerreinen, industriegebieden, winkelcentra of hele stadswijken al tientallen jaren leeg of zijn verworden tot ‘ghetto’s’ met vele sociaal-economische problemen. Het is niet dat die landen daar geen oog voor hebben. Geen enkel land wil deze problemen en geen enkele gemeente wenst dit soort situaties binnen haar stadsgrenzen te hebben. Maar het is vaak moeilijk om de signalen van stedelijk verval op tijd te zien aankomen en het is nog moeilijker om op tijd maatregelen te nemen. En eenmaal te laat kan een negatieve spiraal van stedelijk verval optreden die bijna niet meer te stoppen is. Wereldwijd is de Amerikaanse stad Detroit hier het meest prominente voorbeeld van.
Maar wat heeft dit nu te maken met Urban Exploring? Wel, Urban Exploring kan zeer nuttige functies bekleden in de samenleving in het algemeen en binnen het proces van het bestrijden van stedelijk verval in het bijzonder. (Over de risico’s van Urban Exploring zal ik het een andere keer hebben, want dat is natuurlijk de keerzijde…).
Ik weet het, het rondbanjeren in leegstaande gebouwen lijkt vooral belangrijk voor zich vervelende vandalen en in het gunstigste geval een hobby voor op sensatie beluste vijftigers met een mid-life crisis. Ik bezin mij er nog op wat ik tegen dat laatste argument kan inbrengen. Ondertussen heeft Urbex wel degelijk een aantal serieuze functies waarvan het belang niet mag worden onderschat.
1.Historisch belang
Het verkennen en bestuderen van leegstaande gebouwen leert ons iets over de geschiedenis, de constructie, het ontwerp en het gebruik en de gebruikers van het gebouw, de locatie en de omgeving. Eigenaren van gebouwen zijn vaak commerciële partijen die rendement willen zien en weinig belangstelling hebben voor de historische en culturele waarde van hun bezit. Helaas worden vele leegstaande gebouwen vernietigd zonder dat ook maar is geprobeerd om belangrijke historische informatie te vergaren dan wel historische artefacten te bewaren. Urbex is dus vaak een race tegen de tijd. Aangezien veel langdurig leegstaande gebouwen uiteindelijk worden gesloopt, kan het belangrijk zijn om het gebouw, de inrichting en de gebeurtenissen die daar hebben plaatsgevonden, snel te documenteren voordat de slopershamer valt. Urbex kan daar een belangrijke rol in vervullen.
2. Preventie van stedelijk verval
Urbex kan ons ook aanwijzingen geven over het hoe en waarom van het verval van het gebouw en haar omgeving. Waarom was het gebouw niet meer in trek? Had dat met de ligging te maken, met de functie, het ontwerp, de constructie of de materiaalkeuze? Hebben de gebruikers onhandige keuzes gemaakt, waren er omgevingsfactoren die roet in het eten gooiden? Wat heeft er toe geleid dat een gebouw dat ooit was bedoeld als baken van activiteit voor honderden of duizenden gebruikers uiteindelijk vervalt tot een ruïne? De aanwijzingen voor deze processen zijn vaak in en om het gebouw zelf te vinden. Met de kennis die Urbex oplevert kunnen we wellicht in andere gevallen de voortekenen van leegstand zien aankomen of zelfs de schadelijke gevolgen daarvan beperken.
3.’Exposure’
Gemeentes, beleggers, beheerders, enzovoort, lopen niet graag te koop met hun probleemgebouwen en probleemgebieden. En dat is goed te begrijpen. Net zoals ieder huishouden graag discreet omgaat met zaken die wellicht pijnlijk kunnen zijn, zo voelen grote urbane stakeholders precies hetzelfde. Maar die grote partijen hebben een maatschappelijke functie. En soms is het van belang dat er een openbare discussie wordt gevoerd over probleempanden en probleemwijken. Langdurige leegstand, stedelijk verval en gettovorming zijn problemen die ons allemaal aangaan en op ons allemaal effect kunnen hebben. Als mijn wijk langzaam vervalt tot een probleembuurt wil ik dat de gemeente daarover een transparante dialoog voert met de bewoners. Zodat wij samen naar oplossingen kunnen zoeken. Daarom hebben langdurige leegstand, stedelijk verval en gettovorming buitengewoon relevante nieuwswaarde voor ons allemaal. Urbex kan er voor zorgen dit soort gevallen aan het licht worden gebracht en het publiek er op geïnformeerde wijze over kan meepraten en meedenken.
4. Bevordering veiligheid
Deze functie klinkt wat strijdig omdat men zou kunnen redeneren dat er een categorie rotzooimakers is die juist die leegstaande gebouwen vandaliseert en onveiliger maakt. Maar dat zijn geen Urbexers, dat zijn hooligans. Iedere bezigheid en zelfs iedere sport kent zijn liefhebbers maar ook een hardnekkige categorie idioten die die bezigheid een slechte naam geeft. Ik noem een paar heldere voorbeelden; autorijden en voetbal.
Zo is het met leegstaande gebouwen net zo; die worden betreden door Urbexers maar helaas ook door vandalen. Een Urbexer komt echt om het gebouw en haar omgeving te bestuderen. De meeste Urbexers nemen camera-apparatuur mee om hun bevindingen te documenteren. Velen bestuderen vooraf hun locaties en publiceren er online over of schrijven er zelfs boeken over. De meeste Urbexers handelen ook volgens een code waarbij het vandaliseren van gebouw of omgeving absoluut uit den boze is.
Hoe dan ook, op basis van door Urbexers verzamelde informatie kunnen leegstaande gebouwen en hun omgeving juist veiliger worden gemaakt. Urbexers zien welke gevaarlijke situaties in dit soort gebouwen optreden en kunnen eigenaren, beheerders, gemeentes en andere stakeholders adviseren over hoe met hun gebouwen en de omgeving om te gaan. Het is mij uit eigen omgeving bekend dat dit ook op kleine schaal gebeurt. Veel partijen hebben gewoon nog niet de meerwaarde ontdekt die zij samen met Urbexers kunnen bereiken.
5. Bevordering toerisme
Voor wie niet bekend is met de Urbex-scene mag dit laatste punt hilarisch klinken. Want toerisme gaat hier in Nederland toch over grachten en tulpen en in het buitenland al snel over stranden en palmbomen. Urbex is een groeiend fenomeen dat de afgelopen decennia op veel plekken tot daadwerkelijk Urbex-toerisme heeft geleid. Sommige Urbex-locaties zijn zo beroemd geworden dat ze een prominente plek in reisgidsen hebben gekregen of zelfs tot cultureel erfgoed zijn verheven (zoals bijvoorbeeld het Landschaftspark in Duisburg). Ik voorzie de komende 10-20 jaar een verdere en zelfs spectaculaire groei in dit Urbex-toerisme. Urbex-toerisme is sociaal-economisch gezien een interessante optie omdat het een publieksstroom, toezicht en zelfs een verdienmodel kan brengen bij en in gebouwen en gebieden die anders vooral geld kosten en gevaar opleveren.
Dit alles gezegd hebbende vond ik vandaag een mooi Urbex-juweeltje in Limburg. Zie de foto’s bij dit artikel. Zoals te doen gebruikelijk in de Urbex-scene, verklap ik niet de precieze locatie en ik vraag collega-Urbexers ook om niet de locatie in de comments te onthullen! Laten we onze ere-code in stand houden!
(315 views)